Współwłaścicieli nieruchomości najczęściej łączy współwłasność ułamkowa, która może powstać między innymi na podstawie czynności prawnej, kiedy to przykładowo kilka osób kupuje jedną rzecz bądź gdy kilku spadkobierców odziedziczy spadek. Współwłasność ułamkowa charakteryzuje się tym, że udział każdego współwłaściciela we wspólnym prawie jest określony kwotowo ułamkiem.

Zgodnie z art. 198 Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Natomiast zgodnie z art. 199 Kodeksu Cywilnego, do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

W przypadku nieporozumienia z drugim współwłaścicielem najlepiej skontaktować się z profesjonalnym pełnomocnikiem, żeby mieć pewność, że nie przeoczymy żadnego szczegółu i w prawidłowy sposób zabezpieczymy swoje interesy. Jeśli potrzebują Państwo pomocy adwokata, to serdecznie zapraszam do kontaktu: www.kancelariawach.pl

Rozporządzanie udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Do rozporządzania udziałem należącym do współwłaściciela nie jest wymagana zgoda innych współwłaścicieli, wynika to z art. 198 Kodeksu Cywilnego. W zakresie pojęciowym rozporządzenia znajdują się takie czynności, jak: zbycie, obciążenie, a także zrzeczenie się udziału, dopuszczane jest także rozrządzenie nim na wypadek śmierci. Dopóki istnieje współwłasność, współwłaściciel nie ma możliwości rozporządzania określoną częścią rzeczy wspólnej w znaczeniu fizycznym, a jedynie jej częścią w znaczeniu prawnym, jaką jest udział.

Możliwość rozporządzania udziałem (ułamkową częścią prawa własności) bez zgody pozostałych współwłaścicieli wynika z faktu, że w przypadku zbycia udziału następuje przeniesienie jego własności wyłącznie w zakresie przysługującym współwłaścicielowi.

Możliwość dokonywania czynności rozporządzających przewidziano także dla udziału w przedmiocie objętym małżeńską majątkową wspólnością ustawową. Wspólność ustawowa ustaje na podstawie czynności prawnej (umowa wprowadzająca rozdzielność majątkową) albo na podstawie wyroku sądu, np. orzekającego o separacji (art. 54 k.r.o.). Odpowiednio od chwili zawarcia umowy (bądź nadejścia określonej w niej daty przyszłej) albo od daty uprawomocnienia się wyroku majątek wspólny staje się przedmiotem współwłasności ułamkowej małżonków, do której znajdą zastosowanie art. 195–221 k.c.

Zarząd rzeczą wspólną.

Kodeks cywilny nie definiuje, czym jest zarząd rzeczą wspólną. Zapewnienie bezkonfliktowego wykonywania uprawnień przez współwłaścicieli poprzez właściwe określenie ich wzajemnych relacji jest zasadniczą kwestią instytucji współwłasności. Zarząd rzeczą wspólną ma prowadzić zatem do określenia wzajemnych relacji pomiędzy współwłaścicielami, aby mogli oni podejmować zgodnie odpowiednie decyzje co do należącej do nich rzeczy. Przy uczestnictwie kilku osób we wspólnym zarządzie problemy natury praktycznej są jednak nie do uniknięcia.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 13 września 2001 r., sygn. akt IV SA 752/99, podkreślił, że przez czynności zwykłego zarządu (art. 199 K.c.) należy rozumieć załatwianie bieżących spraw i związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie nie pogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia, wszystko zaś co się w tych granicach nie mieści, należy do spraw przekraczających zakres zwykłego zarządu.

Zatem o ile darowizna lub sprzedaż własnego udziału nie wymaga wszystkich współwłaścicieli, to już do dokonania czynności przekraczającej zwykły zarząd (takich jak wynajęcie, użyczenie nieruchomości osobie trzeciej) potrzebna będzie zgoda wszystkich współwłaścicieli, albo stosowne orzeczenie sądu, które taką zgodę zastąpi.

Czy współwłaściciel może zatem zabronić wprowadzenia się osobie trzeciej do wspólnej nieruchomości?

Odpowiedź jest twierdząca. W sytuacji, gdyby do domu miała wprowadzić się osoba trzecia i korzystać z niego, będzie wymagana zgoda wszystkich współwłaścicieli na jej zamieszkanie, gdyż jest to czynność przekraczająca zwykły zarząd rzeczą. Tak więc jedne ze współwłaścicieli bez zgody pozostałych współwłaścicieli nie może wprowadzić osoby trzeciej do wspólnej nieruchomości.

Jeżeli mimo wszystko współwłaściciel wprowadziłby osobę trzecią bez zgody pozostałych współwłaścicieli, wówczas mogą oni żądać od osoby trzeciej opuszczenia bezprawnie zajmowanej nieruchomości oraz wnieść sprawę o eksmisję.