Jedną z najczęściej występujących w praktyce służebności osobistych jest służebność mieszkania, która polega na możliwości zapewnienia uprawnionemu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych w określonym lokalu mieszkalnym. Dożywotnia służebność mieszkania jest rzeczowym prawem osobistym do korzystania z cudzej nieruchomości trwającym aż do chwili śmierci uprawnionego.
Kiedy jest ustanawiana służebność mieszkania?
Rozwiązania polegające na umożliwieniu korzystania z mieszkania przez wskazane w przepisie osoby są stosowane w praktyce często ze względów społecznych czy też z chęci ochrony rodziny. Służebność ta znajduje zastosowanie także wtedy, gdy dochodzi do zmian w prawie własności nieruchomości np. na skutek zniesienia współwłasności, działu spadku, podziału majątku wspólnego małżonków, itp. Ustanawiana bywa także w sytuacji zawarcia umowy darowizny nieruchomości, w sytuacji, gdy dotychczasowy właściciel zachowuje prawo dalszego zamieszkiwania w darowanej nieruchomości.
Jak długo trwa służebność mieszkania?
Dożywotnia służebność mieszkania, co do zasady powinna trwać przez całe życie uprawnionego. W praktyce może się jednak zdarzyć, że uprawniony z tytułu służebności osobistej wykracza poza zakres przysługujących mu uprawnień. Przekroczenie to może przybrać postać rażących uchybień. Uprawniony może przykładowo zachowywać się w sposób niezgodny z przyjętymi normami społecznymi, zaprzestać ponoszenia opłat za nieruchomość, dążyć do eskalacji konfliktu stron, itp.
Nadto sytuacja zaangażowanych stron po latach trwania takiej służebności może zmienić się na tyle, że służebność staje się dla właściciela nieruchomości dużym obciążeniem. Konieczność zakończenia służebności mieszkania może pojawić się także w sytuacji, gdy obdarowany sprzeda nieruchomość.
Zniesienie służebności mieszkania.
Przede wszystkim istnieje możliwość zniesienia służebności mieszkania na podstawie przepisów odnoszących się do służebności gruntowych, stosowanych na podstawie art. 297 k.c. w związku ze zmianą stosunków pomiędzy właścicielem a uprawnionym. Na podstawie art. 294 k.c. oraz w związku z art. 297 k.c. właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa. Nadto zgodnie z art. art. 295 k.c. oraz w związku z art. 297 k.c., jeżeli służebność utraciła dla uprawnionego wszelkie znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności bez wynagrodzenia.
Zamiana służebności mieszkania na rentę.
Jeśli wykonywanie służebności mieszkania łączy się z nadmiernymi obciążeniami dla zobowiązanego, to w art. 303 k.c. ustawodawca przewidział szczególną możliwość ingerencji w stosunek prawny służebności osobistej poprzez zamianę służebności na rentę. Przepis ten stanowi, że jeżeli uprawniony z tytułu służebności osobistej dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zamiany służebności na rentę. Uchybienia, które spowodują ewentualną zamianę służebności na rentę, muszą być rażące. Nie wystarczy jedynie, że uprawniony narusza treść służebności. Wykroczenia te powinny być nadto na tyle obiektywnie istotne, że ich dalsze tolerowanie nie da się pogodzić z interesem zobowiązanego. Pojedyncze uchybienie nie może stanowić podstawy zamiany służebności na rentę nawet wówczas, gdy jest poważne, a nawet rażące.
Tryb dokonania zamiany.
Roszczenie właściciela nieruchomości obciążonej może być dochodzone przed sądem, który w wyniku przeprowadzonego postępowania ukształtuje stosunek prawny pomiędzy stronami. Zatem w przypadku braku porozumienia pomiędzy właścicielem a uprawnionym, właściciel powinien skierować do sądu pozew. W przypadku zamiany służebności na rentę, to sąd w wyroku powinien oznaczyć wysokość renty.
Dobrowolne zrzeczenie się służebności przez uprawnionego.
Uprawniony może także dobrowolnie zrzec się służebności osobistej. Nadto strony mogą dobrowolnie dokonać zamiany służebności na rentę. Dopuszczalna jest też umowa stron, której przedmiotem będzie zamiana służebności na rentę w każdej sytuacji, a nie tylko wówczas, gdy dochodzi do rażących uchybień po stronie uprawnionego. Czynność taka powinna przybrać formę aktu notarialnego
Pomoc Adwokata
Pamiętaj, że jeśli potrzebujesz adwokata, to chętnie Ci pomogę. Doradzam klientom z obszaru całej Polski, w tym również w ramach konsultacji online oraz porad telefonicznych. Zapraszam serdecznie do zapoznania się z moją ofertą oraz do kontaktu!
