Kodeks Cywilny stanowi, że przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Umowa najmu może być zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony.

Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych. Natomiast, jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.

Jako Adwokat specjalizuję się w prawie cywilnym, jeśli masz zatem problem z umową najmu, to serdecznie zapraszam do kontaktu: www.kancelariawach.pl Pomogę Ci między innymi przy zawarciu umowy najmu, mogę także reprezentować w sporach dotyczących rozwiązania umowy, a także w wielu innych czynnościach.

Jak rozwiązać umowę najmu zawartą na czas określony?

Zgodnie z art. 673 Kodeksu Cywilnego, jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych. Nadto zgodnie z art. 688 Kodeksu Cywilnego, jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Przygotowując się do zawarcia umowy najmu na czas określony warto zatem zastanowić się nad ewentualnym wskazaniem w umowie przyczyn umożliwiających rozwiązanie umowy zawartej na czas określony. Bez tego może nie być możliwe wcześniejsze rozwiązanie takiej umowy, chyba że strony dojdą do porozumienia i wspólnie rozwiążą umowę na mocy porozumienia stron.

Zatem zawierając umowę najmu lokalu mieszkalnego na czas określony należy rozważyć wszystkie za i przeciw. Po pierwsze wybierając umowę na czas określony wiemy ile ona będzie trwała, z góry określamy czas. W przypadku, gdy najemca się sprawdzi, można umowę przedłużyć, albo zakończyć czas jej trwania, jeśli najemca okazał się problematyczny.

Należy także pamiętać o jednej bardzo ważnej kwestii – stosunek najmu jest trwały i powinien trwać tak długo, jak określa to umowa. Zatem nie jest łatwo wypowiedzieć umowę najmu zawartą na czas określony.

Kto ma możliwość wypowiedzieć umowę najmu zawartą na czas określony?

Przede wszystkim wiele zależy od postanowień umowy. W umowie można bowiem pominąć uregulowania pozwalające najemcy na wypowiedzenie umowy wcześniej. W takiej sytuacji najemca będzie związany okresem trwania umowy i będzie mógł wypowiedzieć umowę jedynie w ściśle określonych ustawą wypadkach.

Wynajmujący posiada możliwość wypowiedzenia umowy najmu jedynie na podstawie art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, który stanowi, że wynajmujący może odstąpić od umowy najmu tylko wtedy, gdy istnieje ważna przyczyna. Przyczyny te są określone we wspomnianej ustawie. Wynajmujący nie ma innych możliwości wypowiedzenia umowy najmu. Najemcy te przepisy nie dotyczą, w przypadku najemcy można określić w umowie różnego rodzaju przyczyny, jak na przykład zakup innego mieszkania.

Dodatkowe uprawnienie najemcy do wypowiedzenia umowy najmu lokalu.

Zgodnie z art. 682 Kodeksu Cywilnego, jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.

Zagrożenie musi być realne i obiektywne. Subiektywne przekonanie najemcy o możliwości wystąpienia skutków wyrażonych w tym przepisie nie wystarczy, aby mógł się na regulację z art. 682 k.c. skutecznie powołać. Istotne jest jednak to, że stan zagrożenia, tj. możliwość wystąpienia określonego skutku, musi istnieć, ale skutek ten nie musi nastąpić.

Przykładem wady lokalu, która zagraża zdrowiu, jest emitowanie substancji toksycznych, niebezpieczeństwo zawalenia się ścian budynku, niską temperaturę zagrażająca zdrowiu czy też nadmierne zawilgocenie i zagrzybienie.

W ustawie o ochronie praw lokatorów nie ma odmiennej regulacji niż przewidziana we wspomnianym przepisie, co oznacza, że art. 682 Kodeksu Cywilnego znajduje zastosowanie do stosunków najmu przewidzianych w tej ustawie.