Na czym polega zasiedzenie nieruchomości?

Zasiedzenie nieruchomości to jeden ze sposobów nabycia własności nieruchomości. Zasiedzenie nieruchomości polega na tym, że posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem, może nabyć jej prawa własności o ile posiada nieruchomość nieprzerwanie przez określony prawem czas. Jego istota polega na nabyciu ex lege określonego prawa przez nieuprawnionego posiadacza wskutek faktycznego wykonywania tego prawa w oznaczonym w ustawie czasie. Zasadniczą funkcją zasiedzenia jest uporządkowanie stanów faktycznych i nadanie im statusu usankcjonowanego prawnie na skutek długoletniego posiadania rzeczy lub prawa bez tytułu prawnego, w sytuacji bezczynności właściciela rzeczy.

Kiedy może nastąpić zasiedzenie?

 Zasiedzenie następuje po spełnieniu określonych przesłanek zasiedzenia, którymi są: nieprzerwane posiadanie samoistne przedmiotu zasiedzenia (np. gruntu rolnego lub budynku), ciągłość posiadania oraz upływ odpowiedniego okresu czasu (czyli termin zasiedzenia). Ustawa uzależnia skutki prawne zasiedzenia od spełnienia tych warunków łącznie.

Na czym polega posiadanie samoistne?

Art. 336 Kodeksu Cywilnego stanowi, że posiadaczem samoistnym jest ten, kto włada daną rzecz tak, jak właściciel. Dlatego, nie można mówić o zasiedzeniu nieruchomości wówczas, gdy posiadacz nie zachowuje się tak, jakby faktycznie był jej właścicielem. Posiadaczem samoistnym nie będzie ktoś, kto włada nieruchomością (posiada nieruchomość) jak najemca czy dzierżawca. Posiadanie samoistne wchodzić może w grę zarówno, kiedy posiadacz jest przekonany o swoich uprawnieniach właściciela, lecz również wtedy, gdy wie, że właścicielem nie jest, ale chce posiadać rzecz i posiada ją tak, jakby nim był.

Posiadacz musi zachowywać się jak właściciel, czyli przykładowo ogrodzić nieruchomość gruntową, uprawiać ziemię rolną, mieszkać w budynku lub mieszkaniu nie płacąc nikomu z tego tytułu czynszu, opłacać podatki od nieruchomości.

Po jakim terminie może nastąpić zasiedzenie nieruchomości?

Posiadacz samoistny nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada rzecz nieprzerwanie przez okres dwudziestu bądź trzydziestu lat. Według Kodeksu cywilnego termin ten uzależniony jest od dobrej bądź złej wiary posiadacza. Należy także pamiętać, że jeżeli właściciel nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie, jest małoletni, zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania pełnoletności przez tą osobę.

Na czym polega posiadanie w dobrej i złej wierze?

Dobra lub zła wiara nie jest przesłanką nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie, ma tylko wpływ na długość okresu wymaganego do zasiedzenia. Posiadaczem w dobrej wierze jest osoba, która – nie wiedząc o tym – nabyła rzecz od osoby niebędącej jej właścicielem lub od osoby niemającej zdolności albo czynności prawnych, albo gdy akt notarialny przenoszący własność okazał się nieważny. Natomiast nie jest w dobrej wierze ten, kto nabywa własność nieruchomości bez zachowania formy aktu notarialnego, ponieważ zdaje sobie sprawę albo powinien sobie zdawać sprawę z tego, że nie nabył prawa własności. W przypadku dobrej wiary posiadacza samoistnego zasiedzenie nieruchomości następuje po upływie dwudziestu lat takiego posiadania.

Natomiast z posiadaniem samoistnym w złej wierze mamy do czynienia, w sytuacji gdy dana osoba wie, że nie przysługuje mu prawo jej własności. Nie ma więc wątpliwości, że w złej wierze jest ten, kto objął nieruchomość bez dochowania jakichkolwiek formalności (np. został w niej po wygaśnięciu umowy najmu). Ponadto w złej wierze będzie posiadacz nieruchomości, który np. rozpoczął uprawę jakiegoś gruntu w ogóle nie poszukując jego właściciela.

Do biegu zasiedzenia stosuje się odpowiednio przepisy o biegu przedawnienia roszczeń. W praktyce oznacza to między innymi, że bieg terminu zasiedzenia podlega przerwie i zawieszeniu. O przerwie w biegu zasiedzenia możemy mówić w przypadku, gdy właściciel podejmie jakąś czynność procesową zmierzającą do pozbawienia posiadacza posiadania (np. złoży wniosek o zniesienie współwłasności nieruchomości będącej w posiadaniu innego współwłaściciela czy powództwo windykacyjne).

W jaki sposób może zostać stwierdzone zasiedzenie nieruchomości?

Zasiedzenie następuje z mocy prawa, jednak, jeśli nowy właściciel chce dopełnić wszystkich formalności związanych z nabyciem własności nieruchomości, to musi przeprowadzić postępowanie sądowe o tzw. stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości. Postępowanie o stwierdzenie zasiedzenia toczy się w trybie nieprocesowym, a sądem właściwym jest sąd rejonowy miejsca położenia nieruchomości. Dotychczasowy właściciel nieruchomości nie może skutecznie podnosić zarzutu sprzeczności żądania stwierdzenia zasiedzenia z zasadami współżycia społecznego.