Niedawno zgłosiła się do Kancelarii osoba z zapytaniem o służebność mieszkania. Okazuje się, że zapis w akcie notarialnym o ustanowieniu nieodpłatnej służebności mieszkania dla wielu osób rodzi problemy interpretacyjne. Klienci mają wątpliwość kto opłaca rachunki za nieruchomość w przypadku zapisu w akcie notarialnym o bezpłatnym ustanowieniu służebności. W niniejszym artykule odpowiem na te wątpliwości.

Jako Adwokat specjalizuję się w prawie cywilnym, jeśli masz zatem problem ze służebnością mieszkania, to serdecznie zapraszam do kontaktu: www.kancelariawach.pl Pomogę Ci między innymi przy ustanowieniu służebności mieszkania w bezpieczny dla Ciebie sposób, mogę także reprezentować w sporach dotyczących wykonywania czy rozwiązania stosunku służebności, a także w wielu innych czynnościach.

Na czym polega służebność mieszkania?

Służebność mieszkania polega na korzystaniu przez osobę uprawnioną z cudzej nieruchomości. Służebność mieszkania zaliczana jest do kategorii służebności osobistych uregulowanych przez przepisy Kodeksu cywilnego. Cechą charakterystyczną służebności osobistych jest możliwość ustanowienia ich na rzecz ściśle określonej osoby fizycznej – „służebnika”.

Treść służebności osobistej mieszkania obejmuje korzystanie przez osobę fizyczną z cudzego budynku lub jego części (oznaczonych pomieszczeń) w celu mieszkaniowym. Służebność może być tak ustalona, że uprawniony do służebności będzie wyłącznie korzystał z nieruchomości, albo tak, że w nieruchomości będzie zamieszkiwał wspólnie z właścicielem nieruchomości i jego domownikami.

Służebność osobista mieszkania oznacza, że osoba może zamieszkiwać w nieruchomości i korzystać z niej, korzystać z pomieszczeń, spać, przygotowywać posiłki i wykonywać wszelkie inne czynności. Jednak jej uprawnienia wynikające z ustanowionej służebności nie mogą być wykonywane w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, zasadami zaufania, lojalności i uczciwego obrotu.

Jakie są obowiązki i uprawnienia osoby mającej ustanowioną służebność?

W umowie można różnie obowiązki ukształtować, ale jeśli nie zapisano inaczej, to mający służebność mieszkania jest obowiązany dokonywać napraw i innych nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy.

Mający służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie. Inne osoby może przyjąć tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletności.

Co oznacza zapis o bezpłatnym korzystaniu z nieruchomości?

Zapis o bezpłatnym korzystaniu oznacza, że służebnik jako osoba zamieszkująca w danej nieruchomości, nie ponosi opłat na rzecz właściciela z tytułu możliwości zamieszkiwania w nieruchomości. Zatem bezpłatne użytkowanie oznacza, że użytkownik nie musi płacić na rzecz właściciela żadnego czynszu, czy wynagrodzenia za korzystanie z lokalu.

Czy służebnik ponosi opłaty za media?

Wszelkie opłaty związane z użytkowaniem nieruchomości są po stronie służebnika. Zatem to służebnik jest zobowiązany do ponoszenia kosztów eksploatacyjnych, napraw i innych obciążeń związanych z nieruchomością takich jak: ubezpieczenie nieruchomości, podatki i opłaty, koszty utrzymania i korzystania z mediów (radio, telewizja, Internet), koszty funduszu remontowego, koszty ogrzewania nieruchomości, opłaty za wodę i śmieci i inne w takim zakresie, w jakim służebnik sam je zużył oraz stosownie do zajmowanej powierzchni. Służebnik ma także obowiązek zachowania nieruchomości w stanie niepogorszonym.

Sąd Apelacyjny w Szczecinie I Wydział Cywilny, w jednym ze swoich orzeczeń (sygnatura akt I ACa 506/13) podkreślił, że uprawnionego z tytułu służebności obciążają rachunki za energię elektryczną, gaz, woda, wywóz śmieci itp. należności. Oznacza to m.in. obowiązek dla uprawnionego uczestniczenia w opłatach za energię elektryczną, wywóz śmieci itp.

Oczywiście należy podkreślić, że w umowie, w której ustanawia się służebność można te obowiązki określić w inny sposób.

Czy służebność mieszkania wygasa?

Służebność mieszkania ma dożywotni charakter, a zatem wygaśnie najpóźniej po śmierci uprawnionego. Wygaśnięcie służebności nastąpi także, gdy służebnik jej nie wykonuje (nie korzysta z nieruchomości) przez okres dziesięciu lat.

Jednym ze sposobów wygaśnięcia służebności mieszkania jest także zamiana służebności na rentę. Przedmiotem renty jest świadczenie okresowe wyrażone w pieniądzu bądź rzeczach określonych gatunkowo, które to świadczenia, podobnie jak służebności osobiste, pełnią funkcję alimentacyjną. Realizacja roszczenia o zamianę służebności osobistej na rentę nastąpić może w toku postępowania sądowego, strony mogą także porozumieć się w tym zakresie i dokonać zmiany w trybie umownym, za obopólną zgodą stron.