W poprzednim wpisie zostało wyjaśnione, że umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości poprzedza umowę, na podstawie której ma dojść do przeniesienia własności nieruchomości. Umowa przedwstępna sprzedaży jest zobowiązaniem do zawarcia w przyszłości umowy określanej jako umowa definitywna. Przepisy prawa nie wymagają dla ważności umowy przedwstępnej żadnej formy szczególnej, toteż wystarczy zachowanie w tym zakresie zwykłej postaci pisemnej.
Jaka forma umowy przedwstępnej jest najbardziej korzystna?
To w jakiej formie zostanie zawarta umowa przedwstępna bezpośrednio wpływa na zakres uprawnień strony poszkodowanej z jej tytułu. W przypadku formy notarialnej skutki niewywiązania się z umowy są dużo poważniejsze – stronę, która wycofa się z transakcji będzie można przymusić do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości nawet wbrew jej woli.
Co dzieje się w przypadku uchylania się od zawarcia umowy przyrzeczonej?
Umową przedwstępną o skutku słabszym jest umowa, która nie czyni zadość wymaganiom co do ważności umowy przyrzeczonej, a zwłaszcza jej wymogom co do formy, a zatem umowa w formie zwykłej pisemnej. W razie uchylenia się od wykonania takiej umowy przez stronę zobowiązaną stronie uprawnionej przysługuje jedynie roszczenie odszkodowawcze, które ponadto jest ograniczone do ujemnego interesu umownego (Kodek Cywilny stanowi bowiem jedynie o naprawieniu szkody, którą strona poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej). Szkoda w granicach ujemnego interesu umownego sprowadza się do tych wszystkich pozycji majątkowych, które strona miałaby w swoim majątku, gdyby nie wdała się w procedurę zawierania umowy przedwstępnej (koszty negocjacji, dojazdów w celu ich prowadzenia, prezentacji próbek towarów itp.). Strony mogą jednak wprowadzić do umowy odmienną regulację, a mianowicie wolno im rozszerzyć obowiązek odszkodowawczy do dodatniego interesu umownego, a także zastrzec zadatek (art. 394) lub karę umowną.
Umową przedwstępną o skutku silniejszym jest taka umowa, która spełnia wymagania co do ważności umowy przyrzeczonej, a w szczególności wymogi dotyczące jej formy, a zatem w przypadku umowy przedwstępnej sprzedaży – umowa w formie aktu notarialnego. Zgodnie z art. 390 § 2 Kodeksu Cywilnego, gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Co do zasady, w orzecznictwie przyjmuje się, że prawomocny wyrok sądu uwzględniający powództwo o stwierdzenie obowiązku złożenia oświadczenia woli o zawarciu umowy przyrzeczonej zastępuje również oświadczenie woli drugiej strony (powoda), a tym samym – umowę przyrzeczoną.
Zadatek i zaliczka.
Zadatek i zaliczka należą do fakultatywnych elementów umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, co oznacza, że strony mogą, ale nie muszą korzystać z takich rozwiązań. Zadatek i zaliczka stanowią postać przedpłaty za zakup danej nieruchomości, są również pewną formą zabezpieczenia gwarantującego, że dana strona nie rozmyśli się i nie zrezygnuje z transakcji. Przepisy chronią interesy obu stron.
Zgodnie z przepisami Kodeksu Cywilnego, zadatek wpłacony przy zawarciu umowy ma ten skutek, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować. Jeżeli zadatek został wpłacony przez tą właśnie stronę, może ona żądać sumy dwukrotnie wyższej.
Zatem, jeśli sprzedający zrezygnuje z zawarcia transakcji, to osoba, która chciała nabyć nieruchomość (czyli kupujący), może się od niego ubiegać zapłaty dwukrotności kwoty wpłaconego zadatku. Natomiast jeśli to kupujący nieruchomość nie podpisze umowy przyrzeczonej, to zbywca nieruchomości będzie mógł uzyskany zadatek zatrzymać dla siebie. Zaś jeżeli umowa przyrzeczona sprzedaży nieruchomości dojdzie do realizacji, wówczas uiszczony przez stronę zadatek jest zaliczany na poczet świadczenia strony, która go dała.
W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony. Ponadto, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony, zadatek także powinien być zwrócony.
Różnica pomiędzy zadatkiem a zaliczką sprowadza się przede wszystkim do obowiązku zwrotu odpowiedniej kwoty w przypadku, gdy transakcja nie dojdzie w ogóle do skutku. Istotą zaliczki jest pokrycie wstępnych kosztów wynikających z realizacji przedmiotu umowy. Uiszcza się ją na poczet należnego świadczenia, na przykład ceny sprzedaży nieruchomości. W przypadku, gdy strona, która wpłaciła zaliczkę, odstępuje od umowy, środki wpłacone w jej ramach podlegają niezwłocznemu zwrotowi w całości.
Pomoc Adwokata
Pamiętaj, że jeśli potrzebujesz adwokata, to chętnie Ci pomogę. Doradzam klientom z obszaru całej Polski, w tym również w ramach konsultacji online oraz porad telefonicznych. Zapraszam serdecznie do zapoznania się z moją ofertą oraz do kontaktu!
